주택연금 저당권 방식 신탁 방식 사망 후 배우자 승계 주택처분 상속 재산 정산 세금 및 비용

💡핵심정보 한눈에 보기

▪배우자 승계: 가입자 사망 시 배우자가 동일 금액으로 계속 수령

▪승계 조건: 사망일로부터 6개월 내 채무인수 및 소유권 이전

▪부부 사망 후: 주택 처분하여 연금대출 잔액 정산

▪추가 부담: 부족액 발생해도 상속인에게 청구 없음

▪잔여 재산: 처분 금액이 많으면 차액 상속인에게 귀속

   배우자 승계 조건

▪최초 가입 시부터 계속 혼인관계에 있는 배우자만 가능

▪이용 도중 이혼한 배우자: 승계 불가

▪이용 도중 재혼한 배우자: 승계 불가

▪사망일로부터 6개월 이내 절차 완료 필요

   월지급금

▪가입자 생존 시와 100% 동일한 금액

▪감액 없이 배우자 사망 시까지 평생 지급

▪국민연금, 공무원연금과 달리 유족연금 감액 없음

   지급 정지 기간

▪가입자 사망 즉시 월지급금 일시 정지

▪배우자가 채무인수 및 소유권 이전 완료 시 지급 재개

▪정지 기간 중 미지급 연금은 소급 지급 안 됨

📋승계 절차

1. 한국주택금융공사 연락 - 가입자 사망 확인 후 공사에서 배우자에게 안내 연락

2. 소유권 이전등기 - 사망일로부터 6개월 내 담보주택 소유권을 배우자 단독 명의로 이전

3. 상속인 동의 - 자녀 등 다른 상속인 전원의 상속 포기 동의서 필요

4. 채무인수 약정 - 금융기관 방문하여 주택연금 대출금 채무인수 약정 체결

5. 피보증인 변경 신청 - 한국주택금융공사에 피보증인 변경 신청

6. 구비서류 제출 - 사망진단서, 가족관계증명서, 상속 관련 서류 등 제출

7. 월지급금 재개 - 모든 절차 완료 후 다음 지급일부터 연금 수령 재개

   필요 서류

▪사망진단서 또는 제적등본

▪가족관계증명서

▪상속인 전원의 인감증명서

▪상속 포기 동의서 (자녀 등 다른 상속인)

▪주민등록등본

▪부동산 등기부등본

   사전채무인수약정

▪가입 시 미리 체결 가능

▪가입자 사망 시 자동으로 배우자에게 변경

▪별도 약정 절차 불필요

▪상속인 동의는 여전히 필요

   자녀 동의 문제

▪자녀가 동의하지 않으면 배우자 승계 불가

▪상속권 분쟁 발생 가능

▪배우자가 연금 중단되고 주택 비워야 하는 상황 발생 가능

   신탁 방식 특징

▪가입 시 주택 소유권을 한국주택금융공사에 신탁 등기

▪배우자를 사후수익자로 지정

▪가입자 사망 시 배우자에게 자동 승계

▪자녀 등 다른 상속인의 동의 불필요

   승계 절차

▪한국주택금융공사에 승계 신청

▪금융기관에서 채무인수 약정 (소유권 이전 불필요)

▪구비서류 제출

▪자녀 동의 없이 배우자에게 자동 승계

   장점

▪상속 분쟁 예방

▪승계 절차 간소화

▪배우자 연금 수령 안정성 확보

   단점

▪주택 소유권이 공사 명의로 등기

▪심리적 거부감 가능

▪일부 제한사항 존재 (복합용도주택, 위반건축물 등 불가)

   정산 대상 금액

▪월지급금 누계

▪개별 인출금

▪초기보증료 + 연보증료

▪대출이자

▪총 연금지급총액 = 위 항목 모두 합산

   주택 처분 방법

▪법원 경매 (저당권 방식)

▪공매 처분 (신탁 방식)

▪임의매각 (공사 동의 필요, 정해진 기한 및 가격 조건 충족)

   처분 절차

▪부부 사망 확인

▪한국주택금융공사가 금융기관에 대위변제

▪주택 처분 진행 (경매/공매/임의매각)

▪처분 대금으로 대출잔액 회수

▪잔여 재산 정산

   잔여 재산 발생 (주택가격 > 연금총액)

▪처분 금액이 연금지급총액보다 많은 경우

▪차액은 상속인(저당권 방식) 또는 귀속권리자(신탁 방식)에게 지급

▪주택가격 상승 시 상속인에게 유리

   부족액 발생 (주택가격 < 연금총액)

▪처분 금액이 연금지급총액보다 적은 경우

▪부족액은 한국주택금융공사가 부담

▪상속인에게 추가 청구 없음

▪다른 재산에 대한 구상권 청구 없음

   예외적 추가 청구 사유

▪사망 후 지급된 월지급금

▪조세 미납

▪주택의 고의 훼손으로 인한 손실

▪위 사유로 손실 발생 시 다른 재산에 대해 구상권 청구 가능

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   현금 상환

▪연금대출 잔액 전액을 현금으로 상환

▪주택을 처분하지 않고 상속 가능

▪주택에 대한 근저당권 또는 신탁등기 말소

▪상속인이 주택 소유권 취득

   임의매각 후 상환

▪상속인이 직접 주택을 매각

▪공사가 정한 기한 및 가격 조건 충족 필요

▪한국주택금융공사의 동의 필요

▪매각 대금으로 대출잔액 상환

▪잔여 금액은 상속인에게 귀속

   공사 처분 선택

▪상속인이 별도 조치 없을 시 공사가 자동 처분

▪경매 또는 공매 진행

▪절차 간편하지만 시장가보다 낮게 처분될 가능성

   배우자 승계 시 납부 세금

▪상속세: 과세관청에 신고 및 납부

▪취득세: 지방자치단체에 신고 및 납부

▪재산세: 과세기준일(6월 1일) 소유자가 납부

▪종합부동산세: 배우자가 납세의무 부담

▪신탁 방식도 동일하게 적용

   주택 처분 시 비용

▪경매/공매 비용: 처분 대금에서 차감

▪등기 말소 비용: 처분 대금에서 차감

▪미납 세금: 처분 대금에서 우선 변제

   저당권 방식

▪장점: 소유권이 본인 명의 유지, 심리적 안정감

▪단점: 배우자 승계 시 자녀 동의 필요, 상속 분쟁 가능성

▪적합한 경우: 자녀와 관계 원만, 상속 분쟁 우려 없음

   신탁 방식

▪장점: 배우자 자동 승계, 상속 분쟁 예방, 절차 간소

▪단점: 소유권이 공사 명의, 일부 제한사항 존재

▪적합한 경우: 배우자 보호 우선, 상속 분쟁 우려

   방식 변경

▪가입 후 저당권 ↔ 신탁 방식 변경 가능

▪월지급금 및 보증료 변동 없음

▪주택가격 변동과 무관

▪한국주택금융공사 지사에 문의

주택연금은 가입자와 배우자 모두를 평생 보호하는 제도입니다. 배우자가 동일한 금액으로 계속 받을 수 있고, 부부 사망 후에도 부족액이 발생하면 공사가 부담하므로 자녀에게 빚을 남기지 않습니다.

다만 저당권 방식은 배우자 승계 시 자녀 동의가 필요하므로, 상속 분쟁이 우려되시면 신탁 방식을 고려해보세요. 한국주택금융공사에서 상담받으시고, 가족과 충분히 논의한 후 결정하시길 바랍니다. 안정적인 노후와 원만한 상속을 위해 미리 준비하세요!

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